Vous détenez un bien immobilier sis en France et vous êtes résident fiscal en Colombie ?
Conformément aux grands principes de Fiscalité Internationale, les revenus immobiliers sont prioritairement imposables dans le pays où est situé le bien.
C'est pourquoi, avant d'analyser l'impact sur les régimes fiscaux et sociaux applicables en Colombie au titre de ces revenus (2), il convient de déterminer ces mêmes impacts au regard du droit français (1).
1) L'impact fiscal et social en France de la perception de revenus immobiliers de source française pour un résident fiscal colombien:
· Aspect fiscal :
S'agissant de revenus immobiliers de source française pour une location nue, la France conserve son droit d'imposer directement les non-résidents au titre des revenus fonciers en appliquant un taux de retenue à la source forfaitaire de 20% sur le montant de ces revenus nets ou le barème progressif, si l'application de ce dernier appliqué sur les revenus mondiaux du résident fiscal colombien est plus favorable que le taux forfaitaire susvisé.
Concernant les revenus immobiliers tirés de locations meublées, la France maintient également son droit d'imposer directement ces revenus sous une autre catégorie avec une possibilité de bénéficier de déductions fiscales non négligeables dans le cadre, notamment, du fameux régime, voué à disparaître prochainement, de Locations Meublée Non Professionnelles.
· Aspect Social :
Lorsque le pays de résidence fiscale du propriétaire du bien immobilier sis en France est situé hors de l´Espace Economique Européen, des prélèvements sociaux de 17,2% demeurent applicables sur le montant des revenus immobiliers nets de source française.
Le résident fiscal en Colombie devra donc déterminer le régime fiscal applicable aux revenus immobiliers nets de source française (Régime Microfoncier Micro-BIC ou Réel) afin d'obtenir le montant de ses revenus immobiliers nets et, donc, l'assiette imposable en France au titre de l'Impôt sur le Revenu (« IR », ci-après) et des prélèvements sociaux (« PS », ci-après).
Ainsi, le résident fiscal colombien sera généralement imposable à un taux total de 37.2% sur le montant de ses revenus immobiliers nets, sauf si l'application du barème progressif français sur les revenus mondiaux réduit le taux moyen d'IR applicable auquel cas le pourcentage d'IR applicable se réduira proportionnellement.
2) L'impact fiscal et social en Colombie de la perception de revenus fonciers de source française pour un résident fiscal colombien :
· Aspect Fiscal
Le résident fiscal colombien devra déclarer le montant des revenus immobiliers bruts en déduisant les charges déductibles en droit fiscal colombien lesquelles ne coïncident pas nécessairement avec le droit fiscal français.
De plus, il pourra déduire en crédit d'impôts le montant de l'Impôt français qui intègre également les PS dans la limite du montant de l'IR colombien correspondant à ces revenus.
Dans la plupart des cas, le taux moyen d'IR colombien applicable sera inférieur à 37,2%. L'imputation du crédit d'Impôts français en Colombie sera nécessairement limité à la hauteur du montant théoriquement dû en Colombie au titre ces revenus immobiliers nets de source française.
· Aspect social
A supposer que le revenu mensuel net des revenus de source française soit supérieur à un SMIC colombien (environ 280 euros), le résident fiscal en Colombie aura l'obligation de payer des PS en Colombie en tant que « Rentier de Capitaux » auprès de la Sécurité Sociale colombienne. Pour ce faire, il devra présenter une déclaration sociale par mois échu en prenant pour base un taux forfaitaire d'environ 12% appliqué sur le montant des revenus immobiliers mensuels nets de source française, sans possibilité de se prévaloir de crédit d'impôts français.
Ainsi, au vu de ce qui précède, la perception de revenus immobiliers de source française par un résident fiscal colombien en nom propre peut occulter de nombreuses chausse-trappes malgré sa relative simplicité théorique.
C'est pourquoi, dans certains cas et en fonction des projections personnelles de chaque résident fiscal en Colombie, canaliser les investissements immobiliers en France via une Société Civile Immobilière de droit français et/ou une société d'Investissements de droit colombien peut s'avérer être un outil précieux de simplification et d'optimisation de la charge fiscale et/ou sociale afférente aux revenus immobiliers de source française.
Benoit Renard, Avocat aux barreaux de Paris, de Madrid et de Bogotá.
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